住んでいる賃貸マンションが競売に。引き続き居住できる？

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　平成14年3月に2年間の賃貸借契約を結び、入居している賃貸マンションが、競売にかけられることになりました。
　7月に権利関係の調査のため、裁判所の執行官の訪問があり、1月には期間入札が実施されるということです。
　競売により新所有者に代わっても、私は引き続き居住する事ができるでしょうか？

（20代前半：女性）

　あなたが住んでおられるマンションが競売にかけられる原因が明らかでありませんので、場合を分けて検討します。

　不動産が競売にかけられる場合として、

抵当権など担保権の実行による場合

と、

税務署が滞納処分で行う場合や裁判所の判決や公正証書に基づいて行う場合

があります。1. の場合と 2. の場合では、事前に競売の理由となる事由について登記等の対抗要件が備えられていたか否かが異なります。

　まず、1. の場合ですが、この場合にあなたが居住を続けられるかどうかは、あなたが賃貸借契約をされた時期によって結論が異なることになります。
　まず、a) 賃貸借契約が担保権の対抗要件成立以前になされた場合ですが、この場合、賃借権について対抗要件（登記または建物の引渡・借地借家法31条1項）が備えられていれば、競落人に対しても賃借権を主張することができ、居住を続けることができます。
　もっとも、多くの場合は建物の竣工と同時に担保権が設定されますので、a の場合に該当することは少ないといえます。
　次に、b) a の場合でない場合で、賃貸借契約が競売のための差押登記の前になされた場合ですが、この場合、賃貸借契約の期間が3年を超えない場合（短期賃貸借といいます：民法602条）には、賃借権について対抗要件を備えていれば、その期間内は競落人に対しても賃借権を主張することができ、居住を続けることができます。ただし、この場合でも3年の期間を過ぎれば立ち退き請求がなされます。
　最後に、c) 賃貸借契約が競売のための差押登記の後になされた場合ですが、この場合にはたとえ賃借権について対抗要件を備えていたとしても、競落人に対して賃借権を主張することができず、競落後は立ち退かなければなりません。

　次に、2. の場合ですが、この場合もあなたが居住を続けられるかどうかは、あなたが賃貸借契約をされた時期によって結論が異なることになります。
　この場合の結論ですが、上に述べたように 1. の場合と 2. の場合では、事前に競売の理由となる事由について登記等の対抗要件が備えられていたか否かが異なるのみで、それ以後は同様の手続が取られるため、結論としては、上記 b または c と同じになります。

　以上から、あなたのケースについては、期間2年の短期賃貸借契約であり、その契約は差押登記前になされたものと思われますので、期間満了までは居住を続けることができると考えられます。

　なお、平成16年の民法改正により、短期賃貸借の賃借人保護の制度が廃止され、賃借期間にかかわらず、建物の賃借人は競落後6か月間に限り、引き続き居住できることになりました（明渡猶予制度：民法395条）。この場合でも、平成16年3月31日までに締結された短期賃貸借については、上述の短期賃貸借の賃借人保護の制度が適用されることになります。