家賃の値下げを要求できる？

　家賃は当事者の合意、つまり賃貸借契約で決められます。両当事者が契約締結時において、その金額が適正であると考えて契約を締結したのですから、賃借人にはその契約が解消あるいは変更されるまでは契約内容通りの家賃を支払う義務があるといえます。

　ただし、租税等の負担の増減、土地建物価格の変動、近隣同種の家賃相場との乖離などの事情により、従前の家賃が不相当となった場合には、当事者は将来に向かって家賃の増額または減額を請求することができます（借賃増減請求権・借地借家法32条1項）。

　減額請求は、家主に対する意思表示によって行います。減額請求があれば家主の承諾がなくても当然に相当な額まで減額の効果が生じるので、時期を明確にするため配達証明付内容証明郵便で行ったほうがよいでしょう。その上で家主と交渉することになります。
　合意ができない場合、物件所在地の簡易裁判所に調停を申立ててください（宅地建物調停・民事調停法24条の2）。調停で話し合いがつかないときは、家賃減額請求訴訟を提起することになります。調停を起こしてからでないと提訴はできません（調停前置主義）。

　減額を認める裁判が確定するまでの間の家賃の支払いですが、家主は、自分が「相当」と思う額の賃料を請求できますので、家主から請求があれば従前の賃料の額を支払わなければなりません。ただし、裁判で勝訴すれば、減額請求の時にさかのぼって差額及び年１割の利息の返還を受けることができます（借地借家法32条3項）。

　なお、適正な家賃がいくらであるかということは、様々な要素を総合的に考慮して判断されます。同じマンションといっても、間取り等の環境が全く同じ部屋というものは通常考えられませんし、入居の時期によってある程度の差も認める傾向にありますから、必ずしも値下げされた部屋と同額になるというものではありません。