なっとく法律相談 2003年4月 1日更新

ローン支払い中の住宅名義の変更

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　5年前に、マンションを購入しました。当時、夫は無職であったため、義父の名義を借りてローンを組みました。マンションの名義も義父です。毎月の支払いは、私が義父の銀行口座に振込んでおります。
　夫とはマンション購入直後から不仲になり、別居（夫は実家で生活）しています。このたび離婚することになりましたので、マンションの名義を私に変更したいと思っております。

　そのようなことが可能かどうか、可能であればその手続きを教えてください。

（20代：女性）

　マンションの所有名義の変更は、可能です。

　ただ、マンションの名義変更を銀行が了承してくれるか、という問題があります。銀行との契約で、勝手に名義変更はできないようになっているはずです。勝手に変更すると、一括弁済を求められる可能性が高いでしょう。

　まず、銀行に相談し、あなたに融資してもらえるか相談にのってもらってください。了承が出て、融資が実行されれば、義父のローンを一括弁済し、抵当権を消してもらいます。
　それから義父からあなたへの登記名義の変更手続をとります。実質的にはあなたがマンションの所有者であるわけですから、「真正な登記名義の回復」という理由で登記名義を変更することになります。そして、新たに抵当権の設定が行われることになります。一連の手続には、銀行や司法書土に支払われる手数料などがかかります。

　なお、税金の問題にも気をつけなければなりません。
　マンションが、義父からあなたへの贈与とみなされると、贈与税を支払わなければならないからです。

　たとえば、マンションの評価が2,000万円だとしたら、774万5,000円もの税金がかかってきます。真正な登記名義の回復という理由での登記名義の変更であっても、税務署の調査はあります（登記を変更してしばらくすると、封書が届きます）。
　義父の名義でマンションを取得した事情を、義父と連名で書いて、提出すればよいかと思います。その際、あなたがローンや固定資産税の支払いを行っていたこと証明できる書類をできるだけ添付してください。
　また、あなたが購入以来、ずっとそのマンションに住んでおり、義父は住んでいないことを証明する書類（戸籍の附表など）を添付することも必要でしょう。