なっとく法律相談 2007年9月 6日更新

借家の家賃に納得がいかない！

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　A県の、築35年ほどにもなる借家に住んでいます。土地の広さは90坪ほどあり、家賃は8万5千円です。
　店舗兼住宅の木造スレートの平屋なのですが、トイレは水洗ではなく、昔のポットントイレです。部屋数は3、他に台所、お風呂となっています。
　台所の床は20センチほど下がっていて、壁と隙間があります。寝室も7センチほど下がっていて上を歩くと、今にも抜け落ちそうになっています。雨漏りもしています。庇もボロボロになっています。それを家主に直してほしいと言ったら、「直すお金もないから直す気はない」と言われました。それなら家賃を下げてほしいというと、7万円だったらいいだろう、と言います。
　私としては、直してもまたどこか痛んできそうなので、家賃を下げてもらうことを望んでいます。何かいい方法はないでしょうか？

（20代：女性）

　賃貸借契約における貸主は、借主に目的物を使用収益させる義務を負うので（民法606条1項）、借家契約における貸主は借家の修繕義務を負うのが原則です。したがって、「お金がないから直せない」などという言い訳は通らず、借主は法的手段によってでも、家を修繕させることが可能です（民法608条など）。
　しかし、借主であるあなたが修繕を望まず、むしろ家賃の値下げを希望するならば、以下のような方法によって家賃の負担を軽減することが可能です。

　まず、家主が提示した7万円で異存がない場合は、その金額で合意することを示した新しい契約書を作成します。
　後々「値下げした覚えはない」などといわれるのを防ぐため、必ず契約書を書き換えてください。それができない場合には、家賃の値下げをしたと明記した念書などをもらっておきます。何月分から値下げとなるかを明らかにして、日付を入れるのを忘れないようにしてください。

　次に、もっと家賃を下げてもらいたい場合には、同一地区や似たような環境（最寄り駅やバス停からの距離、買い物の便、病院などの有無、学区など）にある築35年くらいの古屋が、どれくらいの家賃で貸し借りされているかを調べます。インターネットで検索したり、不動産業者に尋ねるといいでしょう。
　そして、たとえば6万円くらいが相場だという事実があれば、貸主と交渉します。その際には、収集した資料を示して、合理的な金額を具体的に挙げることが必要です。

　それに貸主が同意しなかった場合で、あくまで値下げを望むならば、適当と思われる金額を供託する方法があります。家賃に合意を見ないからといって払わなければ債務不履行となり、相手から契約を解除される理由になってしまうので、これならと思う金額を支払期限までに法務局に託すのです。話し合いがまとまるまで、何ヶ月でも供託することができます。
　これは自分でもできます（法務局で説明を受けられます）が、失敗なくするためには、司法書士などに依頼するのが確実でしょう。