不動産賃貸借契約の連帯保証人とは？

　保証とは、主たる債務者（特定の人に対して一定の給付をなすべき義務を負う者）がその債務を履行（義務を果たすこと）しない場合に、債務の履行をする責任を負うことをいいます。本来、保証人は、主たる債務者が債務を履行しない場合に初めて履行責任を負う補充的・二次的な立場にあるといえます。また、保証人が数人いると、各保証人は、原則として、債務を保証人の数で頭割りした部分でしか責任を負いません（民法456条・427条）。この形態ですと、債権者（特定人に対して一定の給付をなすべきことを請求しうる者）としては、自己の債権をより確実かつ容易に回収できる方法ではないとして、安心して金銭を貸し付けたりすることはしません。そこで、保証人の責任を主たる債務者と同程度にまで重くして、容易かつ確実な債権回収を実現させることにより、債権者を保護する必要があります。それが「連帯保証」です。連帯保証人は、通常の保証人よりも重い責任を負担しなければなりません。すなわち、連帯保証人が数人いても、各連帯保証人は、主たる債務者と同じく債務全額の履行責任を負うことになります。また、連帯保証人は、貸主から債務の履行を請求されたとき、「まず借主に請求して下さい」と主張することはできません（民法452条、454条）。さらに、借主に支払能力があって、借主が簡単に債務の履行ができることを証明しても、連帯保証人は、貸主からの請求を拒否することができません（民法453条、454条）。

　では、不動産賃貸借契約の連帯保証人は、借金の際に付される連帯保証人とどこが異なるのでしょうか。
　不動産賃貸借契約の連帯保証人が、借主の賃料不払いにより生じた損害を賠償する責任を負うことは、主たる債務者が借金を返済しない場合に、連帯保証人が履行責任を負う、のと同様です（民法447条1項）。
　しかし。両者は次の点でことなります。まず、借金の際に付される連帯保証人は、借金の契約が解除されて返金がなされた場合、原則として借金の返済責任を免れることができます。これに対し、不動産賃貸借契約が解除された場合、連帯保証人は、賃借物を契約前の状態に戻す義務（原状回復義務）を負います（大判昭和13年1月31日）。次に、借金の際に付される連帯保証人は、借金の契約が更新された場合は、更新自体は新たな契約とみることができるので原則として、連帯保証人の立場から外れることになります。これに対し、不動産賃貸借契約が更新された場合、連帯保証人は、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる借主の債務についても責任を負うことになります（最判平成9年11月13日）。