更新料　-借地・借家に関する問題（6）-

　更新料とは、借地契約や借家契約を更新する際に、借主から貸主に対して支払われる一定の金銭のことです。更新料については、法律に規定はなく、もっぱら当事者間の慣習として行われてきたものです。したがって、更新料について当事者間の合意がなければ、借主に更新料の支払義務はありません。

　更新料について合意がない場合に、更新料の不払いを理由に契約の更新を拒絶できるかが問題となりますが、マンションの一室の賃貸借契約にも借地借家法の適用があります。
　借地借家法は、建物賃貸借契約の更新拒絶について「正当の事由」を要求し（同法28条）、かつ、契約期間満了の1年前から6か月前に通知しなければならないとしています（同法26条1項）。
　賃借人の側に家賃の滞納などの非がない場合、賃貸マンションの所有者がその部屋を自分で使う必要があるということはほとんどありませんから、「正当の事由」は認められず、更新を拒絶できないと考えられます。
　そして、明示的に賃貸借契約の更新がなされなかった場合でも、賃貸借契約は期間満了前と同一の条件で更新されたとみなされることから（同法26条1項）、あなたは賃借権を主張して居住を続けることができます（ただし、期間の定めはないことになります）。

　他方、賃貸借契約締結時に「期間満了で契約を更新する場合に、更新料を支払う」旨の特約をしているときに、更新料の不払いを理由に契約の更新を拒絶できるかについて、裁判例は「期間が満了した時点で、家主が借家人に対し約束した一定額の更新料を受け取り、契約を更新する旨の意思を表示したときは、それまでと同じ条件で借家契約が新しく成立する。と同時に、借家人は、賃料の前払いとして約束した一定額の更新料を支払う義務がある」としました。
　この裁判例は、借家人に更新料の支払義務を認めましたが、この不払いを理由とする更新の拒絶については、信頼関係を破壊していないとして認めませんでした。つまり、賃貸人が更新料の不払いを理由に更新を拒絶するためには、単に更新料を支払わなかっただけでなく、そのことが賃貸人と借家人の信頼関係を破壊したと認められることが必要というわけです。
　なお、更新料の額については、通常は家賃の1～2か月分が妥当であり、それを超える場合には借地借家法30条に反し、無効となる可能性があります。