短期賃貸借制度とは

　短期賃貸借制度といっても、不動産業者の方や金融関係者でもなければあまりピンとこないかもしれませんね。

　しかし、この制度をめぐっては、今、法改正に着手されるなどホットな動きがあるのです。

　短期賃貸借制度とは、抵当権のついた土地や建物が競売にかけられて落札されても、民法602条に定めた短期の賃貸借契約（例えば、建物の場合は3年以内）があれば使用し続けることができるという制度です。

　例えば、抵当権が設定された建物を賃借したとしても、抵当権が実行され、競落されれば、建物を出て行かなくてはならないのが、原則です。

　しかし、これでは、抵当権を設定した建物を借りる人がいなくなり、建物を担保に供しても、建物を使い続けることができるという抵当権の特質が生かされなくなります。

　そこで、認められたのが短期賃貸借制度なのです。

　もっとも、こうした賃貸借が抵当権者を害するような場合には、抵当権者は解除請求できるのですが、この解除請求が認められても、担保価値を把握しているだけの抵当権者が明渡請求することはできない、というのがこれまでの最高裁の判断でした。

　しかし、実際には、暴力団関係者が偽装の賃貸借契約を結んで居座ることにより、競売価格を下落させるなど悪用されることのほうが多かったのです（いわゆる「占有屋」による執行妨害）。

　折りしも、不良債権の回収のため、抵当権の実行が積極的に行われるようになった最近になって、そうした弊害への不満の声が銀行等の金融機関を中心に大きくなってきました。

　これを受けて、担保不動産に居座りがある場合に、抵当権者が不動産の明渡請求をなしうる権利を明確にする法律改正の動きが出てきたのです。

　2年ほど後（2001年3月現在）には改正がなされるでしょうから、今後、新聞等でその動きを見守りたいものです。

※ 2004年（平成16年）の民法改正により、短期賃貸借の賃借人保護の制度が廃止されるとともに、民事執行法も改正され、「占有屋」等による執行妨害を迅速かつ確実に排除することができるようになりました。他方で、明渡猶予制度が導入され、賃借期間にかかわらず、建物の賃借人は競落後6か月間に限り、引き続き居住できることになりました（民法395条）。